“房地产市场企稳”所释放出的信号值得重新审视。

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■御新 12月3日，国务院召开第十七次专题研究，主题是“深入推进以人为本的新型城镇化，努力构建城乡一体化发展新格局”。李强总理主持调研时强调，要全面落实城市更新举措，把城市更新与消除安全风险、稳定房地产市场等工作结合起来，坚决推进优质住房建设和房地产开发。笔者认为，这次关于“稳定房地产市场”的专题研究所发出的信号值得反思。新型城镇化仍将是促进经济增长、扩大内需的重要战略。 “稳定房地产市场”绝不是短期调控的一种手段。其深远意义在于，为新型城镇化战略提供了重要支撑。未来，要使房地产市场成为提升城镇化质量、扩大内需潜力的重要工具，使其与人口流动、产业现代化形成良性互动。一是“稳定房地产市场”和“优质住房”工程相辅相成，满足住房消费多元化新需求。当前，日本城市发展正从规模扩张转向质量提升。农业移民的城镇化需求及其改善住房的需求构成了房地产市场的基础。 “好房子”项目是应对市场多元化和振兴需求的重要推动力。随着《房屋规划规范》等国家标准的实施“安全、舒适、绿色、智能”成为住房消费的核心诉求，各地也纷纷出台地方标准来满足这些诉求。有的城市将防水工程规定为10年质保，有的城市则将防高空坠落列为“一票否决项”。各地都在逐步增加“好住宅”供给，以优质供给拉动改善需求。一系列“稳定房地产市场”政策的持续实施将为“优质房”交易打开空间。尤其是北京、上海、深圳正在调整放宽限购政策，以“稳定房地产市场”为目标，已成为当地政治的风向标。据克而瑞统计，仅今年前三季度，地方政府就出台了556项稳定市场政策，重点是限购。g 限制、放宽准备金、优化经营贷款、人力资源专项支持等，缓解市场调整压力，满足合理住房需求。未来，“好房”有望继续支撑房地产市场新增成交，形成新的价格参考点，推动房地产市场供需形成新的动态平衡，稳定行业整体需求规模。其次，“稳房地产市场”与城市更新同频共振，为新建住宅小区发展寻求新路径。如今，城市更新正逐渐从单纯的更新工程转向新型城镇化的中心问题。我们不仅可以通过提高库存质量来盘活市场活力，还可以共同打造房地产开发新模式，与建设“美好家园”相结合。另一方面，从从日本城市化的发展进程来看，我国城镇有超过300亿平方米的住房存量需要更新改造，新增需求空间巨大。另一方面，把城中村改造、旧房改造与住房需求的释放结合起来，不仅可以消除安全隐患、完善城市功能，还可以提高城市功能。还能有效降低库存、稳定预期。更重要的是，城市更新正在重塑房地产开发逻辑，从“造房子”转向“创造空间”。通过弥补配套设施的不足，提高房产价值，使住房回归到住宅属性的锚定价格。这种“存量改善”的发展模式正是房地产业新发展的必然要求。三、“稳房地产市场”，助力负债房地产企业相互支持，降低行业风险，加速转型。目前，房企流动性压力依然是个问题，化解风险对行业来说十分重要，而“房地产稳市”政策通过刺激交易、拓宽融资渠道，为减债创造了有利条件。比如需求方面，首付利率、房贷利率的降低将释放刚性需求，改善需求。供给侧，利用“白名单”工程贷款审批、“买不建”保障房等创新政策，帮助房企调整库存结构，减轻资金压力，为债务重组创造条件。更重要的是，为了缓解非房地产企业的流动性压力，基础设施REITs（房地产投资信托基金）正在进入房地产领域。城市复兴，为企业提供长期、低成本的融资途径。房票系统的支付机制可以让开发商快速回笼资金。当然，推动房地产企业举债也有利于规范市场秩序，促进企业由规模扩张向质量提升转变，激励市场主体更加适应高质量发展需要，确保房地产市场长期稳定。这种“政策支持→市场振兴→风险化解”的良性循环，就是“稳定房地产市场”的深层次价值。展望未来，“稳房地产市场”政策将在新型城镇化发展框架下继续推进。这不仅是行业短期稳定的关键，也是长期稳定的基础。未来，房地产业将逐步完成向“高质量、低风险、高质量发展”的新转型。可持续发展模式，实现高质量发展。